[전세,갭 개념] 전세끼고매매의 리스크와 대응/예방법

<전세, 갭 개념>

*"갭투자"는 리얼 소액 (1~2천 수준)으로 하는 거고, 그 외에는 "전세끼고매매"라고 한다 -핸담

 

*갭투자와 전세끼고매매의 차이점은?

-갭투자는 갭이 작은 아파트로 여러개 사는 거 -부읽남

 

*"무피투자" = 전세가와 매매가가 같아지는 시점

 

<전세기고 투자의 리스크>

1) 역전세 - 월부로 은퇴하라 책

전 세입자 전세금 1.5억에서 전세가 하락 > 새로 구한 세입자가 1.0억밖에 안줌 >  띠용

>> 정부의 전세금반환대출 이용. 23년 7월 현재 기준 역전세 해결에 팔 걷은 정부.

 하지만 이러한 정부 정책방향은 언제 바뀔지 모르므로 이것만 믿으면 안됨..

>> 신용대출이든 뭐든 현금 만들 수 있는 수단 만들어두고, (하락의 폭 대-략은 예상 가능할테니, 최대하락폭을 방어할 수 있는 수준에서 만들어두기 ?)

2) 잔금 전에 전세임차인 못구할 리스크 - 월부로 은퇴하라 책

 1. 내가 새로 전세 못구하게 될 케이스

> 신용대출 등 잔금 마련할 방법은 남겨둬라 (영끌해서 매매 x) 

   ㄴ이 경우 중도상환수수료 없는 상품으로 알아보기!! (전세 세입자 찾으면 바로 상환해야 됨) *2금융에 이런 상품 많음

> 가계약 전에 잔금일 최대한 길게 협의 하기. (잔금일에 세입자 보증금 받아서 집주인에게 줘야 함)

> 전세매물을 다른 부동산에도 내놓겠다고 미리 협의하기 

 2. 원래 세입자가 있음 

> 이 경우 전세 보증금이 지금 시세보다 낮기 때문에, 내 투자금이 더 많이 들어감!! 
> 그래서 매매가가 좀더 낮게 나옴 (보통 집주인이 급전이 필요한 경우) *세입자의 계약갱신 청구권 - 집주인이 실거주하고 있지 않은 한 세입자의 요구를 들어줘야 됨.(내쫓고 비싼 새 세입자 받을 수 없으니까, 급전 필요하면 급매로 팔 수밖에 없음)

  >> 이 경우 내 투자금은 더 많이 들어가지만, 시세보다 저렴하게 취득 가능! (이후 세입자 만기되면 높은 새 세입자 구하면 됨)

3) 임차인 나가고 새 임차인 못구하는 경우?? - 내 궁금증

>> 이게 젤 무서운데 왜 다들 다루지 않는지 ㅠㅠ ? 그냥 좋은 집 구하면 3개월 안에는 나간다고 봐야하는 건지? 

2번이랑 비슷한 개념으로 봐야하는지..? 못찾음

4) 내가 실거주하고 싶으면?? 어떻게 내보냄 ??? - 내 궁금증

>> 몰라 그냥 최대 4년은 못들어갈 수 있다고 넉넉히 가정해야 하는듯??

*계약갱신청구권 - 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월, 그 전의 계약은 1개월 전까지 계약 갱신 요구 가능. 2~6개월 내에 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우, 집주인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없음.

1회 사용 가능함 = 계약기간 2년 연장 (2+2=총 4년)

>> 정당한 사유가 어디까지 해당되는데 ㅎ "내가 실거주해야돼"도 정당한 사유 되는 거 아니냐

>> 일단 전세끼고 투자할 경우 최대 4년은 실거주 못할 수도 있다고 생각하고 들어가야함. (근데 어차피 내 돈으로 지방밖에 못가기 떄문에 노상관) 

 >> (다른 얘기인데..) 지방에 아파트 갭투자하고 목돈 올인하면.. 난 나중에 결혼하면 어디살지? ㅇ_ㅇ? 

그간 전세금 상승분으로 +1천 +2천씩 야금야금 현금 모아서 다른 거 투자하거나 / 내 실거주 보증금 만들면 되는건가

 

 

<공부 출처>

-재테크욜로 헨담 https://www.youtube.com/watch?v=eFepI7UcAIE

-부읽남 https://www.youtube.com/watch?v=1YPLBcvlGV8  등등등